(Pliego de condiciones técnicas para el otorgamiento de un
derecho real de superficie en la parcela municipal en la que se
ubica el estadio municipal de la Romareda, destinada a la
construcción de un nuevo estadio de futbol y su explotación)
¿Qué es un pliego de condiciones o prescripciones técnicas?
El pliego de condiciones o prescripciones es un documento que recoge los derechos, obligaciones y responsabilidades que se comprometen cumplir cliente y promotor, en el que se especifica qué, cómo y en qué plazos se han de llevar a cabo un proyecto.
Una vez publicado el pliego de prescripciones técnicas, ¿qué deben hacer las empresas que quieran adjudicarse la construcción?
A partir de ese momento, las empresas candidatas presentan sus ofertas,
especificando cuánto tiempo necesitarán para realizar la construcción y el precio de la misma.
Como es habitual en los contratos, ambas partes se comprometieron a algo. ¿De qué se responsabiliza la empresa contratista encargada de la ejecución?A cumplir con la mayor precisión posible los requerimientos del contratante que
figuran en el pliego.
¿Qué propósitos marca en el citado pliego el Ayuntamiento de Zaragoza sobre la Romareda?
Se marca tres objetivos principales:
– La construcción, mantenimiento y actualización de un Estadio de fútbol.
– La gestión y explotación de su construcción.
– El establecimiento de las condiciones técnicas que han de cumplirse durante
toda la vigencia del mismo.
¿Qué permite la modificación puntual 206 del vigente Plan General sobre los terrenos del estadio municipal?
La Modificación califica los terrenos como equipamiento deportivo privado sobre una superficie de 47.399,30 m 2 .
¿Y qué es posible construir ahora?
Existen dos posibilidades de construcción en una superficie de 20.500 m2 :
– Una instalación deportiva moderna
– Instalaciones que presten servicios al ciudadano del tipo educación, justicia o
sanidad, entre otros.
¿Qué pretende con ello el Ayuntamiento?
Hacer atractiva la inversión privada.
¿Qué deberán hacer ahora los pretendientes para hacerse con la adjudicación y después, si la consiguen? Primero deben redactar el Proyecto y una vez conseguida a la adjudicación:
- Construir la nueva instalación,
- Explotar la misma durante toda la duración del derecho,
- Satisfacer el canon que se determine al Excmo. Ayuntamiento de Zaragoza.
¿Qué se exigen como características importantes al nuevo estadio de fútbol?
Se exige una reforma integral de la actual Romareda para su adaptación a la
normativa FIFA que permitir la posibilidad de que la ciudad de Zaragoza sea elegida como sede del Mundial de Fútbol que se celebrará en el año 2030.
¿Qué propósito se ha marcado el Gobierno de la ciudad al calificar la parcela como sistema general de equipamiento deportivo privado en el Plan General de Urbanismo? Que la amortización de la inversión se realice según los plazos previstos y se
obtengan unos rendimientos económicos en consonancia con los del mercado
inmobiliario.
Todos estos pasos y obras, obligará al club a jugar fuera de la Romareda?
Mientras se construye el nuevo equipamiento deportivo, el Real Zaragoza podrá
seguir desarrollando la práctica de la competición deportiva.
¿A qué obligaciones técnicas se compromete realizar el adjudicatario de acuerdo con este pliego de cláusulas técnicas y el anteproyecto que debe formular para acudir a la licitación?
Las obligaciones técnicas del adjudicatario del derecho serán las siguientes:
– Promover los Proyectos necesarios que deberán incluir las demoliciones
cuantos inmuebles e instalaciones sean precisas para la construcción del
nuevo Estadio de Fútbol para al menos 42.500 espectadores y para la
edificación terciaria aneja a la parcela deportiva.
– Promover la construcción de la nueva instalación deportiva y a la promoción
de la edificación terciaria adscrita a la parcela por el planeamiento y
presentarla para su aprobación municipal. La construcción podrá ejecutarse
por fases y permitirá la celebración simultánea, con las debidas garantías de
seguridad, de partidos oficiales del Real Zaragoza.
– Destinar los espacios resultantes, construidos o libres de edificación, bajo
rasante o sobre la misma, exclusivamente a la actividad autorizada, sin que
pueda prestar o realizar otros servicios o actividades distintas.
– Ejecutar, durante el periodo del otorgamiento, las obras de reforma,
reparación, conservación y mantenimiento que deban realizarse, autorizadas
por el Excmo. Ayuntamiento, para que el Estadio se adapte a las exigencias
que RFEF, UEFA y FIFA pudieran requerir para el desarrollo de partidos
internacionales.
¿Cómo se cubre la ciudad ante la posibilidad de que no se pueda construir el estadio?
Se les obliga a presentar tres seguros, el Seguro Todo Riesgo Construcción y el
Seguro Multirriesgo y Seguro de Responsabilidad Civil para las instalaciones.
¿Qué características fundamentales presenta el Seguro Todo Riesgo construcción? ¿Cuándo debe presentarse? Durante las obras el Seguro Todo Riesgo Construcción:
– Garantizará los posibles daños (tanto personales como materiales) motivados
por la ejecución de las obras frente a sí mismo y frente a terceros.
– Garantizará, como mínimo, el valor de las obras.
– Cubrirá el Seguro todos los daños que se puedan producir de manera
accidental o imprevisible durante la ejecución de las obras proyectadas
incluyendo aquellos cuyo origen resida en fenómenos naturales.
Se presentará con anterioridad al inicio de la ejecución de las mismas.
¿Qué objeto tiene exigirles la suscripción de una póliza de Seguro Multirriesgo a la finalización de las obras? Principalmente se pretende lo siguiente:
– Cubrir los daños producidos a las obras como consecuencia de incendios,
fenómenos atmosféricos, agua, inundación, etc.
– Mantener actualizada la póliza tanto en importe como en garantías, durante
toda la vigencia del derecho de superficie, por un importe igual o superior al
valor de lo construido.
¿Y qué se pretende garantizar con la suscripción de un seguro de responsabilidad civil para las instalaciones?
El ejercicio de la actividad propia para ejecutar el proyecto frente a
terceros (daños personales o materiales).
¿Cuándo y por qué se debe presentar este seguro?
Tienen la obligación de presentarlo antes del inicio de la ejecución de las obras,
porque coinciden en el tiempo la ejecución de la obra y el desarrollo de los partidos de competición del Real Zaragoza.
¿A cuánto asciende por siniestro y de qué sucesos se responsabiliza la contratista?
La póliza tiene la obligación de responder, como mínimo, con un capital de
1.200.000 € por siniestro. Además,
- Ejercer por sí el derecho de superficie y no cederlo o traspasarlo a terceros,
salvo autorización expresa y motivada del Ayuntamiento de Zaragoza. - Observar el deber de conservación de la parcela municipal sobre la que se
otorga el derecho de superficie durante el plazo de duración del mismo y no
enajenar los bienes afectos a la explotación que hubieren de revertir al
Ayuntamiento. - Responder de la gestión llevada a cabo con motivo de la cesión e indemnizarlos daños y perjuicios ocasionados al Ayuntamiento o a terceros, por las personas o medios que tengan bajo su dependencia.
- Poner a disposición del municipio, dentro del plazo señalado para ello y en
perfecto estado de funcionamiento, los bienes objeto y resultantes de la
cesión y a su extinción, sea cual sea la causa que la determine.
¿Por cuánto tiempo se cede el derecho de superficie y desde cuándo empieza a contar? El plazo de vigencia de la Cesión de Derecho de Superficie será de setenta y cinco (75) años. El plazo comenzará a contar desde la inscripción registral del
derecho de superficie otorgado, dado su carácter constitutivo.El adjudicatario dispondrá desde el acuerdo municipal del otorgamiento.
¿Cuándo se inician las obras, para cuándo deben estar terminadas y con qué finalidad? El inicio de las obras del estadio se efectuará durante el ejercicio 2024. Dichos trabajos habrán de estar ejecutados completamente un año antes del inicio del Mundial de Fútbol 2030, con el fin de posibilitar que Zaragoza pueda ser sede de
dicha competición.
Hablamos de los usos terciarios anexos. En cuanto a las afecciones estructurales, envolvente exterior, instalaciones y estéticas, ¿qué exigencias marca el Ayuntamiento a las licitadoras? Que deberán ser incorporados al Proyecto y a la ejecución de obras del Estadio, de tal modo que no se vea afectada la adecuada ejecución y el correcto funcionamiento del uso deportivo.
No se fija plazo límite de presentación a trámite municipal de sus Proyectos
Específicos de Desarrollo/Ejecución, siendo valorado positivamente si se encuentran construidos y en actividad a finales del año 2029.
¿Qué sucederá con estos espacios al finalizar la cesión tras los setenta y cinco años?
Transcurrido el plazo del derecho de superficie, la Adjudicataria deberá dejar libres y a disposición del Excmo. Ayuntamiento los bienes de dominio público objeto y resultantes de la Cesión, en el plazo de dos (2) meses, en perfecto estado de uso.
¿Qué y cómo se debe acreditar para poder acceder a ser adjudicatario de la nueva Romareda? Compromiso de adscripción de medios. La entidad licitadora debe acreditar o aportar, mediante los justificantes o certificados oportunos, que posee la solvencia técnica o profesional necesaria para la ejecución de este contrato de cesión.
Se demuestra cuando justifique que el equipo técnico seleccionado ha ejecutado
instalaciones deportivas de gran capacidad para la práctica del fútbol, bien por sí mismo o por medios ajenos.
¿Qué medidas tomará el Ayuntamiento para controlar e inspeccionar el proyecto?
El Ayuntamiento nombrará un Director Municipal o Supervisor del Proyecto, que será el interlocutor del Excmo. Ayuntamiento con la adjudicataria. Y además, independientemente del Servicio Municipal encargado del seguimiento y
ejecución del Contrato, el Consejero de Urbanismo y Equipamientos designará,
previamente a la firma del mismo, un responsable municipal.
¿Qué cometidos le corresponden a este responsable municipal y con qué finalidad los realizará?
• Deberá supervisar previamente los proyectos de demolición y de obras y
actividades que se presenten a trámite.
• Controlará, de igual forma, la ejecución de los mismos.
• Adoptará decisiones dictando las instrucciones necesarias para asegurar la
correcta realización de las prestaciones del contrato.
• Garantizará el cumplimiento y la correcta prestación del objeto del contrato.
¿Quién podrá ser este director o supervisor de contrato y qué cometidos tendrá?Un funcionario municipal, arquitecto superior. Sus cometidos serán:
– Exigir al adjudicatario el cumplimiento de todas las condiciones contractuales,
– Supervisar la redacción del Proyecto, la Ejecución de las Obras y la Explotación de las mismas sujeto al Pliego contractual,
– Inspeccionar el desarrollo del otorgamiento del derecho,
– Estudiar las incidencias o problemas que impidan el normal cumplimiento del
contrato,
– Proponer a la administración contratante las modificaciones que considere
oportunas.
– Inspección para el cumplimiento del otorgamiento del derecho de superficie y
– Proponer al Órgano Contratante aquellas decisiones que estime convenientes
para la mejor ejecución del derecho otorgado.
¿Qué sucede si se producen retrasos en las obras? Si el superficiario fuera responsable del retraso en la ejecución de las obras se
aplicará el régimen de penalidades previsto en el presente Pliego, sin que haya lugar a la ampliación del plazo de duración del derecho de superficie.
Pero, ¿si es por causa de fuerza mayor como un terremoto, huracán o la caída de un rayo? En el supuesto de que existieran causas de fuerza mayor que acarreen mayores
costes al superficiario, se procederá ajustar el Plan Económico-financiero. Pero en todo caso, el superficiario es el responsable del resultado final de la ejecución de las obras. El superficiario responderá de los daños y perjuicios producidos a la Administración o a terceros y que le sean imputables durante la ejecución o explotación de las obras. Porque estar sujeto al estricto cumplimiento de las condiciones técnicas del proyecto.
Con arreglo a este pliego de cláusulas técnicas y al anteproyecto presentado, ¿a qué está obligado el superficiario por presentar ante el Ayuntamiento?
El superficiario tiene la obligación de redactar
• El/los proyectos de demoliciones,
• El/los proyectos de obras y actividades
¿A cuenta de quién corren los gastos correspondientes a las actuaciones relativas a la redacción, tramitación y ejecución de los proyectos, su visado y cualquier otro que pudiera derivarse de su redacción?
Todos corresponden de manera exclusiva del superficiario, incluidos cualquier clase de estudios previos, ensayos, estudios geotécnicos, estructurales, arqueológicos e históricos que fueran precisos para el buen fin. Del mismo modo, asumirá el pago de los derechos, tasas y demás gravámenes o
gastos que resulten de aplicación según disposiciones vigentes.
¿Se le puede exigir al superficiario por daños materiales o personales ocasionados a terceros o a la propia administración contratante por su labor derivada de la realización de estudios previos de campo, trabajos de redacción y replanteamiento de los proyectos, algún tipo de responsabilidad?
El superficiario asumirá directamente cualquier responsabilidad en materia civil,
laboral, administrativa o penal.
¿Qué responsabilidades tiene el superficiario sobre las demoliciones y construcciones que vaya a realizar? Deberá presentar los proyectos de demolición y construcción en el plazo máximo
señalado en este Pliego con el fin de que se lleve a cabo su supervisión, aprobación y replanteamiento.
¿Qué sucede si se produce un elevado incremento de costes o de explotación? ¿Se le deberá abonar la diferencia?
No tendrá derecho a ningún tipo de compensación económica si estos incrementos son consecuencia de:
– Defectos técnicos de los proyectos.
– Errores materiales.
– Omisiones o infracciones de preceptos legales, el superficiario.
¿Qué posibilidades de variar las obras respecto al pliego de prescripciones técnicas? Las obras se ejecutarán con estricta sujeción a los Pliegos de Cláusulas Técnicas y Administrativas y las Licencias otorgadas por el municipio con arreglo al contrato y las instrucciones de interpretación técnica que dé el Director Facultativo de las obras.
¿Y si se tuviese que variar obligatoriamente qué procedimiento tiene que seguir el adjudicatario? Cualquier variación tendrá que formularse por escrito. Las que se den inicialmente de forma verbal se deberán ratificar obligatoriamente por escrito.
¿Quién es el responsable de la comprobación, coordinación, vigilancia e inspección de la correcta realización de las obras objeto del contrato? La Dirección Facultativa de las obras que se realizará por personal vinculado y
contratado por el superficiario, y cumplirá las condiciones de solvencia técnica
exigidas en el Pliego.
¿Y de qué es responsable el adjudicatario?
Las responsabilidades propias son:
– La dirección inmediata de los trabajos,
– El control y vigilancia de la obra ejecutada y de los materiales allí depositados.
